结合“非改租”和城中村改造 保租房筹建现新内涵、新趋势
近日,住房和城乡建设部表示,今年全国筹集建设保障性租赁住房(简称“保租房”)204万套(间)的任务目前已完成72%,各地筹集建设进度不断加快。
在业内人士看来,市场主体以及模式、品种创新方面,城投和安居等国企单位发挥着先锋、示范作用。此外,过去保租房筹建,更多盯着增量开发建设,接下来会与存量住房以及城中村改造结合起来,并引入社会资本,适度发挥市场力量。
各地保租房筹集建设提速
据央视新闻报道,近日,住房和城乡建设部表示,今年全国筹集建设保租房204万套(间)的任务目前已完成72%,各地筹集建设进度不断加快。在福州,保租房已开工18183套,完成年度目标任务79%。在宁波,今年计划筹集建设保租房5万套(间),截至目前已完成4.06万套(间)。而在上海,前8个月已完成筹集建设保租房6.2万套(间),完成年度目标任务的83%。
从全国看,近两年来,各地共建设筹集保租房508万套(间),完成投资超过5200亿元,可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。按照住房和城乡建设部安排,未来将继续鼓励各地在产业园区或城市建设重点片区建设保租房,鼓励在轨道交通站点周边建设保租房,鼓励利用闲置商业办公楼等建设保租房,多措并举扩大保租房供给。
就各地来看,保租房项目也在加速推进中。9月6日,据“武汉城投”公众号显示,武汉市城投集团旗下保租房项目天橙寓见·国博诚寓正式开业并投入运营。首批房源共计408套,为只租不售类型。此前的7月18日,武汉城投·东方领誉保租房项目正式开业运营,作为武汉市首个认定的面向基本公共服务人员保租房,首批100套房源试运营不到1个月已近满租。
上海市场上,城投公司也在保租房市场上持续发力。今年7月18日,上海城投投入运营的最大规模租赁社区——城投宽庭·浦江社区向市场投放,共有2362套租赁房源,是目前上海城投投入运营的第三个保租房社区。此外,城投宽庭也正在加快实施资产证券化,计划年内发行上海市国资首单保租房公募REITs产品。
成都市场也不例外。继“成都城投”公众号显示,今年6月9日,继城投臻寓·幸福光华项目推出后,由成都城投集团打造的金牛区首个大体量保租房城投臻寓·青春泉水项目正式开租,此次公开配租房源共749套(间),含整租2套,按间出租747间。
城投、人才安居集团成为关键主体
从市场的参与主体来分析,除了“城投系”之外,各地人才安居集团也在保租房中发挥着重要作用。以深圳为例,深圳人才安居集团探索了保障性住房“政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作”的可持续发展“深圳模式”。截至2023年7月,深圳安居集团累计开工94个项目(已竣工24个),总建筑面积1433.3万平方米,涉及房源11.6万套;累计筹建保障性住房23.3万套,供应8.4万套,约占深圳全市的1/3,发挥了深圳保障性住房筹建主力军作用。
9月1日,广州市城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会召开,会上,广州安居集团正式挂牌成立,该公司是广州市专门负责从事保障性住房投融资、建设和运营管理的市属功能性国有公司。据悉,广州安居集团接下来将探索构建公共租赁住房、保租房、共有产权住房三大主营业务同步发展的住房保障运作体系,搭建住房租赁基金、智慧宜居平台等助推引擎,形成市场化、专业化、规模化的运作模式。
南京市场方面,今年6月,位于南京市马群街道天旺路10号处的安居瑾家麒麟科创园店,经南京市、栖霞区两级部门认定,获批南京市《保障性租赁住房项目认定书》,这是南京安居瑾家第4个成功打通保租房认定全流程的长租公寓项目。据悉,南京安居瑾家是南京市属国有长租公寓品牌,成立于2021年5月13日,由南京安居集团旗下南京颐悦置业发展有限公司打造,目前瑾家房源管理面积数约41万平方米,房源管理数约7000间。
基于此,明源不动产研究院首席研究员艾振强分析指出,未来,大城市城中村旧改,城投、人才安居集团将深度参与其中,是替地方政府落实保租房的关键主体。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示,各地保租房建设热情较高,都在加紧入市,也有一些模式、品种上的创新。在这一过程中,国企发挥了先锋、示范作用。
未来保租房筹集或以存量资产改造为主
值得一提的是,相比之前,保租房建设推进过程中也出现了一些变化。7月21日,国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,其中就提出,要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。
9月4日,据新华社消息,规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在北京召开。会上指出,从当前形势看,建设保障性住房面临的困难较多,要坚持问题导向和目标导向,运用改革创新的办法着力解决好建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理等一系列重点问题,确保善作善成、实现可持续发展,更好满足人民群众“住有所居”的愿望。
在此背景下,对于接下来的保租房市场走势,艾振强分析指出,预计保租房的筹建会更加缜密,比如选址会更为慎重,偏远的地方建成后出租率低或租金过低,会带来很大运营压力;过去保租房筹建,更多盯着增量开发建设,接下来会与存量住房以及城中村改造结合起来,并引入社会资本,适度发挥市场力量。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出,预计下半年,保租房市场的供给仍会延续上半年走势,出现大量项目集中入市的现象。不过,对于未来新增项目的筹集渠道,预计会以存量资产改造为主,比如与城市更新结合的“非改租”项目及城中村改造项目。
而从市场主体角度分析,陈杰表示,保租房市场后期不会全部让国企来承担,而是由国企先把“赛道”热起来,把好品质关,打造高标准,进而撬动更多社会资本进入。将国企与民企的角色相结合,双方做好配合工作。
此外,陈杰表示,这一批保租房入市后,各地预计会结合当前市场进行综合评估,比如有些地方近期入市规模较大,对租赁市场产生一定影响的,后续短期之内供应可能会放缓一些。
合一城市更新集团董事总经理罗宇表示,从实施层面来看,由于保租房有明确的公共利益属性,在推动中,具体项目如何在经济效益与社会效益之间兼顾平衡非常重要。因此,地方政府需在项目融资支持、政策奖励补贴支持两个方面发力,以鼓励市场主体和社会资金积极参与,带动保租房加快供应,从而为新市民、青年人群体提供住房保障。
来源:新京报
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2023年9月18日